ברוב המקרים, במועד חתימה על הסכם למכירת מקרקעין לא משולמת מלוא התמורה. משולמת מקדמה כלשהיא, ורק לאחר מסירת החזקה או הרישום בטאבו, משולמת היתרה כשהיא צמודה בדרך כלל לדולר.

יוצא שהמחיר המשולם בפועל על המקרקעין יהיה גבוה או נמוך מהמחיר המוסכם, תלוי בשער הדולר.

לפי החוק (מיסוי מקרקעין והפקודה), מדובר בשתי עסקאות נפרדות: מכירת מקרקעין בתמורה למחיר בהסכם, שחייבת במס שבח, ועיסקה נוספת של הלוואה שמחוייבת במס הכנסה. אם שער הדולר עלה עד למועד התשלום, מדובר בהכנסה לפי 2(4) אצל המוכר, ולפעמים יקבל עליה פטור, ואם שער הדולר ירד מדובר בהפסד מאותו מקור. (לא נכון אצל קבלנים וסוחרי מקרקעין - אצלם הפרשי השער אינטגרליים). 

החברה בענייננו ביקשה לשנות את שווי המכירה (=התמורה) לצורך חישוב השבח כך שתהיה התמורה ששולמה בפועל. בית המשפט קבע כי בכל מקרה, השבח יחושב לפי התמורה ביום העיסקה, גם אם המוכר קיבל סכום נמוך יותר או גבוה יותר.

 תקנות דולריות:

החברה המוכרת החילה על עצמה את התקנות הדולריות, וטענה שלפחות צריך להתיר לה את הוצאות הפרשי השער כניכוי מהשבח, שאם לא- היא תיפגע ללא יכולת "לקבל" את הניכוי במקום אחר.

בית המשפט אומר שהחברה בחרה בעצמה להחיל עליה את התקנות, ולכן אם נגרם עיוות כלכלי הוא באחריותה.

כאשר קונים דירה מקבלן, הקבלן גובה מע"מ מהקונה ומעביר אותו לשלטונות מע"מ. מצד שני, הקונה צריך לשלם מס רכישה שמחושב כאחוז מסויים משווי המכירה.

נשאלת השאלה - האם שווי המכירה צריך להיות המחיר כולל מע"מ או המחיר לפני מע"מ?

מצד אחד, את המע"מ גובה הקבלן עבור המדינה. לא מדובר בסכום שיגיע לכיסו, אלא חוק מע"מ הפך את כל העוסקים לגובים של המדינה שלא בטובתם, ולכן הקבלן גובה את המעמ ומעביר אותו. לפי הגיון זה, מס רכישה צריך להיות מחושב מהסכום לפני מעמ. אם רואים במעמ מס שמשלם הקונה, אזי חיוב במס רכישה על המחיר כולל מעמ הוא כפל מס.

מצד שני, וכך קבעה וועדת הערר, שווי המכירה הוא שווי שוק של המקרקעין. נכון, שבמקרה שאין יחסים מיוחדים בין הצדדים, יראו את המחיר שנקבע בהסכם כמחיר השוק, אך זהו החריג לכלל שווי שוק.שווי השוק הוא המחיר כולל מעמ, כי אם ירצה אותו קונה למכור את הדירה חודש אחרי שקנה אותה, ידרוש את המחיר הכולל מע"מ כי זה הסכום ששילם. לכן, מס רכישה צריך להיות מחושב על הסכום כולל מע"מ שהוא שווי השוק.

 וועדת הערר מסכימה שמדובר בכפל מס וקוראת למחוקק לשנות את החוק ולהביע את רצונו המפורש - האם שווי הרכישה כולל או לא כולל מע"מ.

 ולי נראה שיש עם קביעה כזו מספר בעיות. מעבר לכך שאכן מדובר בכפל מס, יש גם בעיה חישובית:

נניח שבעל קיוסק מוכר את המבנה שלו לאדם פרטי תמורת 1000 ש"ח נטו (כמאמר הגששים - 2000 שקל ביד), כלומר לא כולל מע"מ והקונה לוקח על עצמו לשלם את מס השבח. לפי סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין, יש לקבוע את שווי הרכישה בדרך של גילום מלא - כלומר שווי הרכישה יהיה 1155 ש"ח + המס שלקח על עצמו הקונה שאותו ננסה לחשב עכשיו.

נניח עוד לשם הפשטות שהמס הוא 20% מהשבח, ושווי הרכישה (העלות) של בעל הקיוסק היא 450 ש"ח. לפי סעיף 7(ד) יש לחשב את המס כך:

 שווי מכירה יהיה   1,331.2 ( = 176.24 + 1150)

שווי הרכישה           450

שבח                     875

מס שבח20%         176.24

סכום נטו כולל מעמ  1,155

 אלא שעכשיו מוכר הקיוסק כבר לא יקבל 1000 ש"ח ביד, כי שווי הרכישה עלה ולכן גם המעמ גבוה יותר. בידי המוכר ישארו רק:

976.3 = 175 - 1.155 / 1331.2

אז הוא ידרוש מהקונה, לפי הסכם הנטו, עוד 24 ש"ח, אשר יגדילו את שווי הרכישה, אשר יגדיל את המעמ, אשר יגדיל את דרישת המוכר מהקונה, אשר יגדיל את שווי הרכישה, אשר יגדיל את המעמ, דזבין אבא בתרי זוזי חד גדיה.

תושבת חוץ החליטה למכור מגרש שהיה לה. על המגרש היו בנויות שתי דירות, שבמשך השנים נזנחו ושימשו לנרקומנים, ולא היו ראויות למגורים בעת המכירה.

עורך הדין שלה, יחד עם המתווך בעיסקה, החליטו לעקם קצת את המציאות כדי שהמוכרת תקבל את הפטור על דירת מגורים מזכה, ולצורך כך:

1. עורך הדין בנה בניה בלתי חוקית מבנה שחיבר את שתי הדירות, כדי שיוכל לטעון שמדובר בדירה אחת גדולה וכך לקבל את הפטור על כל המכירה.

2. עורך הדין הזמין מודד לביקור במקום, הראה לו את הנכס מבחוץ בלבד, וקיבל ממנו חוות דעת שמדובר בדירת מגורים.

3. המתווך הזמין צלם שצילם את הבית (שוב - רק מבחוץ...) כדי שאחרי ההריסה יוכל "להוכיח" שמדובר בדירה ראויה למגורים.

מס שבח הגיע למקום כדי לבדוק אם הדירה ראויה למגורים, אבל התברר שהבתים נהרסו שלושה שבועות לאחר המכירה, על ידי המוכר ועל חשבונו.

 וועדת הערר לא התרשמה מהדברים וקבעה שהמוכרת לא זכאית לפטור, כי הדירה לא היתה ראויה למגורים בזמן המכירה.

בין היתר, הסתמכה הוועדה על כך שהבת של המוכרת הצהירה בפני העריה שהבית לא ראוי לשמש כמגורים, כדי לקבל הנחה בארנונה. הוועדה השתכנעה שהריסת הבתים בוצעה רק כדי שלא יוכלו שלטונות מס שבח לבדוק את הדירה, ולכן גם התנדבה המוכרת (על ידי עורך הדין) לשלם ולבצע את ההריסה.

בית המשפט מעביר ביקורת קשה על התנהלותו של עורך הדין בפרשה.  

עוד קובע בית המשפט כי הפטור ממס הוא חריג לכלל הטלת המס, ולכן על המבקש את הפטור להוכיח שהוא זכאי לו. במקרה שלנו לא הצליחה המוכרת להוכיח זאת.

 

מזכיר לי בדיחה -

אם תשאלו בעלי מקצוע שונים כמה זה אחד ועוד שתיים, אלו התשובות שתקבלו:

רואה החשבון - "אי אפשר לענות מיד. אני צריך להסתכל בניירות נעבודה הרלוונטיים"

יבואן - "תלוי אם אתה קונה את מטבע החוץ או מוכר אותו"

ברוקר - "תלוי אם השוק עולה או יורד"

ואחרן חביב, עורך הדין, נועל את הדלת, סוגר את הוילונות ושואל בלחישה: "כמה אתה רוצה שזה יהיה?...."

 

הנישום פינה תחנת דלק אותה ניהל במשך מספר שנים רב, וטען כי שיעור המס החל על המכירה הוא 25% שכן מדובר במכירת של המוניטין של תחנת הדלק. לטענתו המוניטין נצמח לתחנה מהמיקום, אמינות השירות ומקשרי הלקוחות.

בית המשפט קבע לגבי המיקום, שהמוניטין אינו של בעל התחנה כי אם של בעל הקרקע. טענה נוספת שנדחתה היא כי המוניטין נובע מטיב השירות הניתן בתחנה. בית המשפט קבע כי לא ניתן לטעון למוניטין בגין השירות שכן לאחר שהוחזרה התחנה לניהול חברת הדלק פז, הוחלף כל צוות נותני השירות.

מעבר לכך, נקבע שעל סיווג התמורה (כמוניטין או כנכס אחר) יש ללמוד בראש ובראשונה מהמילה הכתובה בחוזה, ומכירת מוניטין כלל לא הוזכרה בחוזה אלא רק פיצוי על מכירה של זכות פינוי של התחנה.

קיומו של סעיף אי תחרות בחוזה, למרות שיש לאי התחרות אלמנט של מכירת מוניטין, אינו מצביע על קיומו של מוניטין בהעדר אינדיקציות אחרות לקיום המוניטין.

מלכ"ר מקבל פטור ממס רכישה ברכישת מקרקעין שמשמשים אותו באופן ישיר, וכאשר ימכור אותם יקבל גם פטור ממס שבח.

הכוונה היא לתת פטור על מבנה שמשמש במישרין, כגון בית כנסת או כיתות לימוד.

עמותת "מרכז רוחני" רכשה שתי דירות בהן שיכנה שני רבנים עם משפחותיהם. דירה א' היא רכשה מזמן, במשך כל השנים התגורר בה הרב.  עתה מכרה אותה לרב שהתגורר בה, ודרשה פטור ממס שבח.היא טענה שמתן זכות שימוש לרב ומשפחתו לגור בדירה היא חלק ממטרות המוסד, שכן חשוב לעמותה שהרב יגור באיזור ויתערה בקהילה.

דירה ב'  קנתה לאחרונה ודרשה פטור ממס רכישה. לגבי דירה ב'  היא טענה שדמי השכירות שהיא מקבלת מהרב משמשים את העמותה לקידום מטרותיה.

 וועדת הערר קובעת כי הטבות מגורים לאנשי העמותה לא מהוות שימוש במישרין אלא שימוש בעקיפין, ולכן לא ינתן פטור ממס רכישה וממס שבח.

 שווי העיסקה לצורך חישוב מס השבח:

העמותה טענה שדירה א' נמכרת כשהיא תפוסה על ידי הרב, ולכן שוויה לצורך חישוב מס שבח נמוך משווי דירה פנויה, בדומה לדירה המושכרת בדמי מפתח.

 ועדת הערר דוחה את הטענה וקובעת שזכות השימוש בדירה היא חלק מתנאי ההעסקה של הרב וקשורה למישרה שהוא ממלא. לכן, יש לראות בדירה דירה פנויה. לגבי השווי, בין העמותה לרב קיימים יחסים מיוחדים, ולכן יש לקבוע את השווי לפי שווי שוק.  

לפי חוק הנאמנויות, יכול אדם לפעול באמצעות נאמן. במקרה של רכישת דירה, למשל, הנאמן ירשום את הדירה על שמו אבל הוא רק רשום כבעלים, הבעלים האמיתי הוא הנהנה. 

חוק מיסוי מקרקעין מקבל רכישת נכס באמצעות נאמן, ואף קובע שהחלפת נאמן איננה אירוע מס. כאשר בעתיד ירצה הנהנה להעביר על שמו את המקרקעין, קובע סעיף 69 לחוק שמכירה מנאמן לנהנה פטורה ממס.

כל זאת משום שחוק מיסוי מקרקעין הוא חוק כלכלי שחותר להעדפת המהות על פני הצורה.  

 חברת מרום השרון רכשה בנאמנות קרקע עבור שני אנשים פרטיים.היא חתמה על הסכם נאמנות עם הנהנים וביצעה את הרכישה.

 9 חודשים לאחר מכן ביטלו הנהנים את הנאמנות ונחתם הסכם ביטול של הנאמנות.

 ועדת הערר קבעה כי ביטול הסכם הנאמנות מהווה מכירה חדשה של המקרקעין מהנהנה לנאמן.